Собственное жилье - предмет мечтаний многих. Помимо возможности непосредственного проживания, владельцу недвижимости доступен ряд операций с недвижимостью, включая продажу другим людям или передачу прав на нее близким. Однако проведение сделок с недвижимостью между родственниками имеет свои особенности и даже ограничения. Сегодня разберем механизм передачи прав на недвижимость между близкими, и уточним, какие сделки между родственниками запрещены.
Какие права и обязанности накладывает владение недвижимостью?
В соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации любой обладатель недвижимости (собственной квартиры, дома или доли в жилом помещении) обязан поддерживать ее в надлежащем состоянии, нести соответствующие расходы, вправе пользоваться ею в личных и профессиональных целях, совершать с ней разрешенные законом сделки:
- купли-продажи;
- передачи в аренду;
- дарения;
- мены.
И прочие сделки, предполагающие передачу прав на этот объект недвижимости от одного лица (физического или юридического) к другому.
Отдельно следует упомянуть сделки между родственниками, поскольку, несмотря на кажущуюся простоту, существуют определенные юридические особенности такого рода операций.
Нюансы сделок с недвижимостью между родственниками
Периодически даже между близкими людьми возникает необходимость передачи права собственности на какой-то объект недвижимости. Такие сделки регулируются Гражданским Кодексом Российской Федерации, в целом не запрещены. Хотя есть и исключения:
- Недопустимы возмездные сделки между лицам, не достигшими 18 лет, и их законными представителями. То есть родители могут подарить несовершеннолетнему квартиру, а продать - нет.
- Запрещено дарение или безвозмездная переуступка имущественного права от имени ребенка.
Помимо этого, невозможны сделки между супругами в отношении совместной собственности.
В общем случае, важно избегать ущемления прав несовершеннолетних и мнимых сделок, то есть тех, что не предусматривают действительную передачу прав собственности, а заключаются для получения определенных преимуществ (допустим, права на налоговый вычет).
Как передать квартиру в собственность родственнику?
Самым распространенным вариантом передачи жилья в собственность кого-то из родственников является договор дарения. В частности, если он заключается между близкими родственниками (родители, дети, братья и сестры, бабушки и дедушки, внуки), то освобождает одаряемого от уплаты налога.
Альтернативой дарению может быть переход права собственности посредством:
- Заключения договора ренты. То есть квартира передается с обязательством по денежному содержанию на определенный срок.
- Обмена объектами недвижимости. Такие сделки могут быть оформлены как договором дарения, так и мены. Если жилье разной стоимости - заключается договор обмена с доплатой.
- Передачи по наследству. Это возможно, если соответствующий пункт есть в завещании, или при наличии определенной степени родственных связей.
- Заключения договора купли-продажи. Как правило, к этому варианту чаще всего прибегают дальние родственники.
- Переоформления доли.
Как передать часть квартиры родственнику в собственность?
Самый простой способ - осуществить это посредством заключения договора дарения. Поскольку речь идет о безвозмездной сделке, то даритель не должен будет получать согласие остальных собственников на ее проведение. В других случаях все владельцы объекта должны дать согласие на передачу части квартиры. Помимо этого, если речь идет о коммуналке, то у проживающих есть преимущественное право на выкуп доли. И если родственник не входит в число проживающих, то переоформление части квартиры на него возможно только после получения письменного отказа или молчания соседей в течение 30 дней.
Если доля включает и часть помещений общественного пользования, то договор переоформления обязательно должен быть дополнен списком лиц, которые могут находиться на данной жилплощади.
При этом существуют граждане, которые по закону не имеют право дарить доли. К ним относятся:
- Не достигшие 18 лет.
- Законные представители несовершеннолетних и недееспособных.
- Не отдающие себе отчет в своих действиях.
Также запрещено переоформление прав на долю, которая меньше установленного законом минимума. А сделки с долями, находящимися в залоге у банка, происходят только с разрешения кредитной организации.
Заключение
Совершение операций с недвижимостью, включая передачу прав на ее часть, является достаточно популярной практикой среди владельцев жилья. Сделки могут совершаться как между незнакомыми людьми, так и между родственниками. В этом случае крайне важно проводить все максимально законно, чтобы избежать неприятных последствий, в том числе - признания сделки мнимой.
